融信的逆旅

原创 PC4f5X  2021-05-25 00:02 

本文来自微信公众号“地产八卦女”

文 | 地产八卦女  陈庆

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说起融信,这家房企在杭州几乎无人不知、无人不晓。

尤其是在本月的集中土拍,融信以总价142.27亿斩获7宗土地,其中4宗为融信与滨江的联合体获得。

一时间,人们惊呼:胡汉三又回来了!

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为什么说融信又回来了?

对此,我还记得2016年8月17日,融信鏖战万科、保利、华润、恒大等18家房企,激战叫价了400多轮,最终以110.1亿元的价格拿下地块。扣除15%的自持和5%的保障房之后,可售楼板价高达14.27万元/平方米,从而刷新了全国的单价地王纪录。

与此同时,当时周边的万科翡翠雅宾利在地王诞生前的售价仅为7.5万元/平方米,地王诞生后,万科迅速提价到9万元/平方米,颇有点“大树底下好乘凉”的意思。

然而,地王周边楼面享受到了利好,地王自身却陷入了严厉的调控危机。自2016年10月全国大调控后,融信扛不住了,当年12月,融信以53.95亿的价格,将中兴路项目49%的股权与操盘权转给了万科。

四年之后的2020年,一拖再拖的地王项目化身为“中兴路一号”。由于限价,中兴路一号以13万元价格入市,以换取资金回流。如果再算上建造成本、税费、银行贷款利息等费用,中兴路项目基本需要卖到16万/平方米方可实现盈利。

然而,即便是亏本入市,中兴路一号仍然卖了将近一年才清盘——如果不是借着年底的一波行情,融信万科恐怕至今还陷在这个葫芦套里。

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那么,既然融信曾经在高价拿地上栽过一次,为什么这次杭州土拍,融信还要去拿?

要知道,按照滨江的说法,融信滨江这次拿的地,只有1-2%的净利润。

事实上,除了这次大出风头的集中拍地,在地产最危险的2020年,融信在上海依旧动辄以百分之三十四的溢价拿地,且拿地总额超过150亿,占了全年销售额的10%!

对此,融信认为,之所以在上海、杭州高价拿地,原因是高能级城市安全性高。

“在目前的环境下,不确定性因素比较大,所以我们公司这几年还是拿一二线(城市的地)。”融信老板欧宗洪称,“相对来说,毛利率会低一点,但是安全性会高”。

也许,每个公司都有自己的逻辑,融信选择了在高能级城市厮杀,自有他的道理——对于融信来说,杭州、上海、福州等高房价城市是其根本,融信在此有长期的布局,是断不可以改换门庭转投三四线的。

而融信拿的高地价项目,从拍地伊始的被动宣传,到最后强劲有力的营销手段,高地价项目投入高产出大,最好利润、现金流、产品口碑形象三者合一都做起来。实在不行,因为限价碰了壁,融信还可以舍弃利润,保现金流和口碑。

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不得不说,尽管融信因为拿高价地,利润率下滑已有多年,但很显然,相比其他闽系房企,融信利润率下滑,只能算是“逆旅”。

▲融信虽然毛利率逐年下滑,但截至2020年底,净负债率83%,扣除受限资金后的现金短债比1.08,扣除预收账款的资产负债率69.9%,融信“三道红线”全部达标,成功进入“绿档”房企阵营。相比泰禾、福晟,融信已经成功上岸。

然而,耗资数百亿拿地的融信,目前的股票市值还不到90亿港元,这与其拿地的大手笔形成了鲜明对比。

人生如逆旅,我亦是行人。因为城市安全边际高,而拿高价地的融信,你又怎么看?欢迎下方评论。

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